تفكیك اراضی در رابطه با طرح‌های جامع و تفصیلی شهرها

گرچه تفكیك زمین مستقیماً یك فعالیت ساختمانی و فیزیكی نیست, ولی بدون تردید عامل اصلی و مقدمه كار ساختمان می‌باشدو در صورتیكه تفكیك اراضی در شهرها به نحو صحیحی انجام نشود و كنترل صحیحی نسبت به آن اعمال نگردد, كنترل‌های ساختمانی نیز بی‌نتیجه خواهد بود یا حداقل نتایج چشم‌گیری دربر نخواهد داشت.

تفكیك اراضی, مخصوصاً در مورد اراضی بزرگ خود به تنهایی می‌تواند به عنوان یك طرح تفصیلی برای ناحیه‌ای از شهر تلقی گردیده طرز استفاده از زمین و تخصیص قطعات آن برای مصارف مختلف در نقشه تفكیكی مشخص شود. در اكثر كشورها صاحب زمین كه قصد تفكیك آن را دارد مكلف است ضمن اینكه نقشه تفكیكی خود را به تصویب شهرداری می‌رساند طرز استفاده از قطعات زمین را مشخص ساخته كلیه فعالیت‌ها و عملیات زیربنایی شهرسازی آن را انجام دهد و یا هزینه انجام آنها را به شهرداری پرداخت كند تا توسط شهرداری به انجام برسد.

تفكیك اراضی در رابطه با منطقه‌بندی و تعیین طرز استفاده از اراضی شهرها

نظارت و كنترل بر تفكیك اراضی موثرترین وسیله اجرای ضوابط منطقه‌بندی شهرها به مناطق مسكونی- صنعتی تجاری و اداری و غیره و همچنین ضوابط مربوط به استفاده از اراضی می‌باشد و چون اساس طرح‌های جامع شری بر این پایه قرار دارد لذا می‌توان گفت كنترل تفكیك اراضی و وادار كردن مالكان به تهیه نقشه تفكیكی با رعایت ضوابط مذكور منشا و اساس اجرای طرح جامع و استقرار نظام صحیح شهرسازی است.
قطعات اراضی شهر و بالاخص قطعات اراضی كه در نقشه‌های تفكیكی قرار می‌گیرند به سه دسته تقسیم می‌شوند: دسته اول قطعاتی كه انجام هر نوع عملیات ساختمانی در آنها به شرط آنكه مغایر با ضوابط منطقه‌بندی نباشد آزاد است و مالك می‌تواند در هر موقع برای آنها پروانه ساختمان تقاضا نموده به میل و سلیقه خود بسازد. دسته دوم آن تعداد از قطعاتی كه برای نیازمندی‌های عمومی شهر تخصیص داده می‌شود و عملیات ساختمانی آنها باید توسط شهرداری یا سازمان‌های ذیربط دولتی انجام گردد و یا اینكه ممكن است در پاره‌ای از موارد متقاضی تفكیك مكلف شود طبق نقشه‌ای كه در اختیار او قرار می‌گیرد ساختمان را ایجاد و به شهرداری یا سازمان‌های ذیربط دولتی كه عهده‌دار تامین خدمات مربوط در شهر می‌باشند واگذار كند و یا گاهی ممكن است بهای بعضی از قطعات مذكور بر اساس ضوابطی كه در مورد تصرف اراضی برای ایجاد تاسیسات و نیازمندی‌های شهری و دولتی در قبال پرداخت قیمت یا غرامت مقرر است به مالك پرداخت شود و بالاخره دسته سوم آن تعداد از قطعات اراضی می‌باشند كه برای احداث ساختمان‌ها یا تاسیسات معینی از قبیل فروشگاه, هتل, رستوران, بانك, پست و مخابرات, مدارس غیردولتی, درمانگاه‌ها و بیمارستان‌های غیردولتی, دفاتر تجارتی و فنی و نظایر آنها تخصیص پیدا می‌كنند و در مورد این قبیل قطعات مالك اختیار كافی در احداث هر نوع ساختمان در آنها ندارد و در عین حال شهرداری یا دولت هم آنها را خریداری و تصرف نمی‌كنند, بلكه اعلام می‌شود كه برای این قبیل قطعات پروانه ساختمان جز برای منظوری كه اختصاص داده شده است صادر نخواهد شد. لذا مالك می‌توان این قبیل قطعات اراضی را به اشخاصی كه قصد ساختن آن را برای منظور تخصیص یافته دارند بفروشد و یا اینكه راساً آنها را برای همان مقاصد ساخته مورد استفاده قرار دهد و یا اینكه ساختمان ایجاد شده به ترتیب فوق را بفروشد یا اجاره دهد.

منظور داشتن معابر و تاسیسات عمومی در نقشه‌های تفكیكی اراضی

معابری كه در نقشه‌های تفكیك اراضی منظور می‌گردد بر دو دسته تقسیم می‌شوند: دسته اول معابری كه به موجب طرح جامع یا طرح‌های تفصیلی مصوب منظور گردیده و غالباً شامل شاهراه‌ها و خیابان‌های اصلی درجه اول و دوم می‌باشد ودسته دوم معابری كه بنا به اقتضای وضع خاص زمین و وسعت و محل قرار گرفتن آن در هر یك از مناطق شهر و تمایل مالك به كیفیت تفكیك تعیین می‌شوند. در مورد دسته اول مالك زمین هیچگونه اختیاری نداشته مكلف است آن معابر را به نحوی كه در طرح جامع یا تفصیلی تعیین گردیده است در زمین خود منظور نماید. لكن در مورد معابر دسته دوم مالك یا متقاضی تفكیك دارای اختیاراتی بوده می‌تواند میل و سلیقه خود را در آن اعمال كند, به شرط آنكه ناهماهنگی با شبكه گذربندی‌های آن منطقه از شهر یا نازیبایی ایجاد ننموده عرض معابر كمتر و یا خیلی بیشتر از ضوابط تعیین شده در مورد شبكه گذربندی‌های شهر نباشد.
قسمت اخیر ماده 101 الحاقی به قانون شهرداری كه موضوع آن اختیارات شهرداری‌ها در مورد نظارت و كنترل بر تفكیك اراضی و الزام مالكان به جلب موافقت شهرداری با نقشه‌های تفكیكی قبل از ارائه آن به ثبت املاك می‌باشد تصریح نموده است كه:
"معابر و شورع عمومی كه در اثر تفكیك اراضی احداث می‌شود متعلق به شهرداری است و شهرداری در قبال آن به هیچ‌ عنوان وجهی به صاحبان آن پرداخت نخواهد كرد."
چنین به نظر می‌رسد كه منظور این قسمت از ماده 101 فوق‌الذكر آن باشد كه فقط معابری كه بنا به اقتضای عمل تفكیك و با رضایت و طبق سلیقه و میل مالك احداث می‌شود بابت آنها كه تقاضای تفكیك می‌نماید عبور كند و صاحب زمین راوادار به منظور داشتن معابر مذكور در آن زمین بنمایند غرامت به او تعلق خواهد گرفت- ولی مدلول ماده مذكور یك چنین صراحتی را ندارد و معلوم نیست فرضاً اگر 80 درصد زمین كسی كه تقاضای تفكیك می‌كند در مسیر بزرگ راه یا خیابان قرار گیرد تكلیف او چیست و چگونه با او رفتار خواهد شد.
در این مورد روشی كه در بعضی از كشورهای پیشرفته صنعتی اعمال می‌شود از این قرار است كه اگر به هر علت 30 یا 40 درصد زمین موضوع تفكیك (بسته به وضع هر شهر و هر منطقه از یك شهر) جزء معابر و فضاها یا تاسیسات عمومی واقع شود غرامتی به مالك پرداخت نخواهد شد. لكن در صورتیكه كمتر از مقادیر مقرر فوق برای نیازهای عمومی تخصیص پیدا كند تفاوت آن به صورت اصل یا قیمت زمین از مالك دریافت و در صورتیكه اضافه بر مقادیر یاد شده برای نیازهای عمومی تخصیص یابد تفاوت آن نسبت به مازادهای مذكور به صورت وجه نقد یا زمین از محل دیگر به او داده خواهد شد به نحوی كه شهرداری در مجموع نه درآمدی از این محل داشته و نه هزینه‌ای را از محل درآمدهای عمومی خود ناگزیر به پرداخت باشد.

تفكیك ساختمان

اگرچه ماده 101 الحاقی به قانون شهرداری كه مقرر می‌دارد: "اداره ثبت اسناد و املاك و دادگاه‌ها مكلفند در موقع تقاضای تفكیك اراضی محدوده شر و حریم آن عمل تفكیك را طبق نقشه‌ای انجام دهند كه قبلاً به تصویب شهرداری رسیده باشد. .. " فقط به ذكر كلمه (اراضی) اكتفا نموده و از (ساختمان) اسمی نبرده است. ولی باید توجه داشت كه هر ساختمان در زمینی بنا شده است و تفكیك ساختمان بدون تفكیك زمین زیر آن (جز در مورد تفكیك‌های آپارتمانی) غیرممكن است. بنابراین مفاد ماده مذكور شامل ساختمان‌های شهر هم می‌گردد. مخصوصاً كه اگر غیر از این تصور شود نقض غرض بوده است مالك یك قطعه زمین مثلاً 3000 متری كه طبق ضوابط طرح جامع در آن منطقه بخصوص به او اجازه داده نمی‌شود كه زمین خود را به سه قطعه هزار متری تقسیم كند, ابتدا به شهرداری مراجعه نموده تقاضای پروانه ساختمان در زمین مذكور بنماید و نقشه ساختمان را طوری تهیه و پیشنهاد كند كه بتواند سه ساختمان مجزا در كنار یكدیگر بنا نماید. سپس اقدام به ساختمان نموده بعد از اینكه عملیت ساختمانی خاتمه یافت, به ثبت محل مراجعه نموده تقاضای تفكیك آن را بنماید و ثبت اسناد و املاك نیز بدون نیاز به كسب موافقت شهرداری تشریفات ثبتی تفكیك را انجام داده برای هر یك از قطعات سند, مالكیت تفكیكی جداگانه صادر نماید.
این عمل كه نوعی فرار از قانون محسوب می‌گردد, چند پیش در یكی از شهرهای كشور اتفاق افتاده بود و با مكاتباتی كه بین وزارت مسكن و شهرسازی و سازمان ثبت كل صورت گرفت, سازمان مذكور به واحدهای تابعه خود بخشنامه صادر كرد كه در شهرایی كهدارای طرح جامع می‌باشند, نقشه تفكیك ساختمان‌ها نیز باید قبلاً به تصویب شهرداری محل برسد.
از سال 1342 كه قانون تملك آپارتمان‌ها برای اولین بار در ایران به تصویب رسید و مخصوصاً از سال 1347 كه آئین‌نامه اجرایی قانون مذكور از تصویب گذشت, تفكیك آپارتمانی نیز در مورد ساختمان‌ها بدون در نظر گرفتن عرصه و زمین زیر ساختمان امكان پیدا كرد و در حال حاضر قانون و آئین‌نامه مذكور در اكثر شهرهای بزرگ و متوسط اجرا می‌شود.

آماده‌سازی اراضی مورد تفكیك

در اكثر كشورهای پیشرفته صنعتی صاحبان اراضی وسیع بالنسبه وسیع كه قصد تفكیك آن را دارد, مكلف می‌شوند تمام یا بعضی از فعالیت‌ها و عملیت زیربنایی شهرسازی آن را نظیر انجام لوله‌كشی‌های آب و فاضلاب و كابل‌كشی‌های برق و تلفن و نصب تاسیسات روشنایی معابر و احداث مجاری دفع آب‌های سطحی و اسفالت و كف‌سازی و درخت‌كاری معابر و نظائر آنها را راساً انجام دهند و یا هزینه‌ی انجام آنها را به شهرداری پرداخت كنند تا توسط شهرداری به انجام برسد.
در كشور ما این موضوع در مورد احداث شهرك‌ها و مجتمع‌های ساختمانی اعمال گردیده و در ماه 14 آئیندنامه مربوط به استفاده از اراضی و احداث بنا و تاسیسات در خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها ترتیبات لازم مقرر گردیده كه در صفحات قبل توضیح داده شده است.
همچنین در لایحه‌ی جدید قانون طرح‌ریزی شهری و منطقه‌ای كه در سال 1366 توسط وزارت مسكن و شهرسازی تنظیم و آماده برای پیشنهاد شده است, ترتیبات لازم در مورد آماده‌سازی اراضی واقع در داخل محدوده یا حریم شهرها توسط مالكان یا متقاضیان تفكیك به عنوان شرایط تصویب نقشه تفكیكی و موافقت با تفكیك در نظر گرفته شده است. ماده 41 لایحه‌ی مذكور از این قرار است:
"ماده 41- تسطیح و كف‌سازی و اسفالت معابر و احداث مجاری دفع آب و باران و برف و درخت‌كاری و نصب تاسیسات روشنایی معابر و میادین و انجام عملیات لوله‌كشی آب و فاضلاب و كابل‌كشی برق و تلفن و سایر انشعابات و تامین سایر تاسیسات عمومی مورد نیاز در اراضی كه تقاضای تفكیك آنها برای عملیات شهرسازی و ساختمانی تسلیم می‌شود و یا بعضی از اقدامات و عملیات فوق‌الذكر ممكن است طبق ضوابط مصوب به عهده صاحب زمین و متقاضی تفكیك واگذار شود

نوشته شده در تاریخ چهارشنبه 20 بهمن 1389    | توسط: وحید محمدی    | طبقه بندی: مطالب شهرسازی،     | نظرات()