تفكیك و آماده‌سازی اراضی

اهمیت كنترل تفكیك اراضی در رابطه با نظام شهرسازی

مسئله تفكیك اراضی از اهم مسائل شهری و شهرسازی و پایه و اساس رشد موزون شهرها و اجرای طرح جامع و طرح‌های تفصیلی و ضوابط مقرر در طرح‌های مذكور می‌باشد. در حقیقت می‌توان با بكار بردن ضوابط و روشدهای اصولی, از طریق كنترل و نظارت بر تفكیك اراضی و ساختمان‌ها و منظور داشتن اختیار برای مراجع ذیربط در امور شهرسازی در مورد بررسی و اصلاح نقشه‌های تفكیكی پیشنهادی توسط مالكان اراضی قبل از اقدامات ثبتی حداقل 60 درصد نظرات اصلاحی طرح‌های جامع و تفصیلی را اعمال نمود و به آنها تحقق بخشید

لازم به یادآوری است كه نه فقط طرح جامع, بلكه طرح‌های تفصیلی یك شهر نیز جزئیات گذربندی‌ها و مسیر دقیق خیابان‌ها و كوچه‌ها و معابر را تعیین نمی‌كنند. در طرح جامع فقط مسیر تقریبی شبكه اصلی گذربندی‌های شهر به صورت شماتیك مشخص می‌شود و طرح تفصیلی نیز حداكثر وظیفه‌ای را كه انجام می‌دهد تعیین مسیر دقیق یا بالنسبه دقیق شبكه اصلی گذربندی‌های شهر و معابر درجه دوم و سوم است. هرگز در طرح‌های تفصیلی نمی‌توان دقیقاً مسیر كلیه معابر فرعی را مشخص ساخت و این كاری است كه باید در موقع تصویب نقشه‌های تفكیكی اراضی و ساختمان‌ها كه توسط مالكان آنها پیشنهاد می‌شود انجام گردد. به این ترتیب كه مراجع اداری و استصوابی و مشورتی در امور شهرسازی باید مجاز باشند مسیر معابر فرعی و ارتباط آنها با معابر وسیع‌تر و بالاخره با شبكه گذربندی‌های عمومی را تعیین نموده نقشه‌های تفكیكی پیشنهادی متقاضیان را اصلاح یا آنها را وادار به اصلاح و تجدیدنظر بر همان اساس بنمایند. حتی در مواردی كه منطقه‌ای از یك شهر یا همه‌ی یك شهر نیز فاقد طرح تفصیلی باشد می‌توان با بكاربردن روش فوق‌الذكر طرح‌ریزی فیزیكی شهر را تحت نظام صحیحی درآورد و فقدان طرح تفصیلی را جبران نمود و یا به عبارت دیگر همین نقشه‌های تفكیكی را تبدیل به طرح تفصیلی كرد.
وجود آئین‌نامه تفكیك اراضی كه متكی به قانون شهرسازی بوده و به مراجع مربوط اختیار اعمال روش‌های فوق‌الذكر را در مورد امعان نظر در نقشه‌های تفكیكی و اصلاح یا تكمیل آنها بر اساس نیازهای عمومی شهر واگذار كند, مخصوصاً در مناطق اطراف شهرها كه در حال توسعه می‌باشند تاثیر اساسی دارد, چه اراضی مناطق اطراف شهرها غالباً ساختمان نشده و بسیاری از آنها هنوز به قطعات كوچك ساختمانی تفكیك نگردیده است و مالكان آنها برای تفكیك یا تفكیك مجدد به قطعات كوچك‌تر مراجعه خواهند كرد و مراجع ذیربط می‌توانند در موقع مراجعه هر یك از مالكان آنها را وادار به انجام اصلاحات لازم در نقشه‌های تفكیكی پیشنهادی بنمایند و به این ترتیب طرح‌ریزی فیزیكی شهر را تدریجاً به صورت مطلوب و معقول و هماهنگ درآورند.


سابقه نظارت بر تفكیك اراضی در ایران

تا سال 1345 كه قانون اصلاح پاره‌ای از مواد و الحاق چند ماده به قانون شهرداری از تصویب گذشت و همزمان با آن نیز كار تهیه طرح‌های جامع شهری در ایران رونق گرفت, سیاست تفكیك و تعیین نوع استفاده از زمین بطور دربست در اختیار شخص مالك بود. مالك اختیار مطلق داشت كه زمین خود را هر وقت بخواهد, به هر شكل و به هر اندازه كه مایل است تفكیك و قطعه‌بندی كند. طول و عرض معابر را در زمین‌هایی كه تفكیك می‌نماید شخصاً و به میل و سلیقه خود تعیین كند و به هر شكل و هرچند طبقه و با هر مصالح ساختمانی كه مایل است بسازد و برای هر منظور كه مایل است مورد استفاده قرار دهد.
اداره ثبت وظیفه داشت هر نقشه تفكیكی كه مالك پیشنهاد می‌كند قبول كرده به ثبت برساند و به آن رسمیت داده اسناد مالكیت تفكییك صادر نماید. تنها هدف دخالت اداره ثبت در این بود كه مراقبت كند در نقشه تفكیكی به اراضی مجاور و متعلق به دیگران تجاوز نشود و شهرداری نیز در مورد احداث ساختمان‌ها موظف بود هر نقشه ساختمانی را كه مالك پیشنهاد می‌نمود تصویب و پروانه ساختمان صادر نماید. صدور پروانه ساختمان فقط از این جهت انجام می‌گرفت كه شهرداری مطابق متراژ ساختمان عوارض خود را دریافت نماید و حداكثر اینكه مراقبت كند به معابر موجود تجاوز نشده, ساختمان دارای استحكام و مقاومت لازم باشد تا خطرات جانی بوجود نیاورد و یا كمتر بوجود آورد.
برای اولین بار در سال 1345 ضمن مواد 98لإ 99 و 101 الحاقی به قانون شهرداری این اختیار به شهرداری‌ها داده شده تا نحوه استفاده از زمین و منطقه‌بندی شهر و محل تاسیسات عمومی و سایر نیازمندی‌ها را تعیین نموده, در قطعه‌بندی و تفكیك اراضی داخل محدوده و حریم شهر دخالت كنند و نقشه‌های تفكیكی اراضی را قبل از آنكه اقدام ثبتی نسبت به آنها انجام شود مورد بررسی و تصویب قرار دهند.
قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران كه 6 سال بعد از آن در سال 1351 از تصویب گذشت مقررات قبلی را تكمیل‌تر و قاطع‌تر نمود و به شورای عالی شهرسازی و معماری ایران اختیار داد تا ضوابط مورد نیاز برای رشد موزون و هماهنگ شهرها را مورد تصویب قرار دهد و ماده 7 قانون مذكور شهرداری‌ها را مكلف به اجرای مصوبات شورای عالی شهرسازی و معماری ایران نمود. لكن تاكنون ضوابط شهرسازی قابل ملاحظه‌ای كه عمومیت داشته و شامل همه شهرهای كشور شود توسط شورای عالی فوق‌الذكر تصویب و اعلام نگردیده است.


وضع موجود نظارت و كنترل بر تفكیك اراضی شهرها

چنانكه در بالا توضیح داه شد, ماده 101 الحاقی به قانون شهرداری مصوب اسفندماه 1345 مقرر داشته است: "اداره ثبت اسناد و دادگاه‌ها مكلفند در موقع تفكیك اراضی محدوده شهر و حریم آن عمل تفكیك را طبق نقشه‌ای انجام دهند كه قبلاً به تصویب شهرداری رسیده باشد. همچنین ماده 6 قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران مصوب اسفندماه 1351 مقرر می‌نماید: در شهرهایی كه دارای نقشه جامعه می‌باشند ثبت كل مكلف است در مورد هر تفكیك طبق نقشه‌ای كه شهرداری بر اساس ضوابط طرح جامعه یا تفصیلی یا هادی تاكیده كرده باشد اقدام به تفكیك نماید و در مورد افراز دادگاه‌ها مكلفند طبق نقشه تفكیكی شهرداری اقدام نمایند. هرگاه ظرف مدت چهارماه نقشه تفكیكی از طرف شهرداری حسب مورد به ثبت یا دادگاه ارسال نشود ثبت یا دادگاه نسبت به تفكیك یا افراز راساً اقدام خواهند نمود.
در حال حاضر روش مورد عمل این است كه شهرداری‌ها وظایف خود را در مورد نقشهدهای تفكیكی اراضی و تصویب آنها محدود به آن می‌دانند كه رسیدگی كنند زمینی كه برای آن تقاضای تفكیك شده است در مسیر گذربندی‌ها و تاسیسات پیش‌بینی شده در طرح جامع و طرح‌های تفصیلی (اگر برای آن شهر طرح جامع و برای آن منطقه طرح تفصیلی تهیه و تصویب شده باشد) قرار نداشته و مساحت قطعات تفكیكی و عرض معابر آن نیز از میزان مساحت قطعات و عرض معابر كه در ضوابط پیوست طرح جامع تعیین شده است كمتر نباشد. شهرداری وارد این مسئله نمی‌شود كه اولاً معابر تعیین شده در نقظه تفكیكی چه كیفیتی داشته و چگونه به معابر اصلی متصل می‌گردد و مسیر معابر مذكور در كدام جهت قرار می‌گیرد كه تناسب لازم را با گذربندی‌های آن ناحیه از شهر داشته باشد و جهات اربعه قطعات تفكیكی چگونه تعیین شده و آیا با سایر قطعات مجاور و یا ساختمان‌هایی كه قبلاً در آن منطقه ایجاد شده است هماهنگی دارد یا نه؟
در وضع موجود مخصوصاً با اختیاری كه به موجب مواد 96 و 101 الحاقی به قانون شهرداری مصوب سال 1345 و ماده 23 قانون نوسازی و عمران شهری مصوب آذرماه 1347 و ماده 6 قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران مصوب 1351 به شهرداری‌ها برای تصویف نقشه‌های تفكیكی اراضی و نظارت بر طرز استفاده از زمین در داخل محدوده و حریم شهرها داده شده است, ممكن است ضوابط مربوط به نحوه استفاده از اختیارات مذكور توسط شورایعالی شهرسازی و معماری ایران تصویب و ابلاغ گردیده به موقع اجرا درآیند, و یا اینكه هر شهرداری با استناد به بند 9 ماده 45 قانون شهرداری آئین‌نامه مربوط را تهیه نموده به تصویب شورای شهر برساند و سپس اجرا كند. ولی هیچیك از دو نوع اقدام مذكور تاكنون انجام نگردیده و دخالت شهرداری‌ها محدود به ضوابط تعیین شده در طرح‌های جامع شهری و تنها در شهرهایی است كه دارای طرح جامع می‌باشند.
در ماه 2 قانن نظارت بر گسترش شهر تهران مصوب مردادماده 1352 تعیین سیاست كلی تفكیك اراضی واقع در حد فاصل بین محدوده خدمات شهری فعلی و محدوده 25 ساله توسعه‌ آینده به عهده‌ی شورای نظارت بر گسترش شهر تهران واگذار گردیده و در طرح جامع شهر تهران ضوابطی در مورد تفكیك اراضی مقرر شده است كه تعیین جزئیت این قبیل امور مربوط به طرح‌های تفصیلی می‌باشد.

وضع موجودنظارت و كنترل بر تفكیك اراضی خارج از محدوده شهرها

در مورد تفكیك اراضی به قطعات ساختمانی درخارج از محدوده و حریم شهرها نظر به اینكه به موجب ماده 7 قانون تغییر نام وزارت آبادانی و مسكن به وزارت مسكن و شهرسازی ایجاد شهر و شهرك غیرروستایی در خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها موكول به پیشنهاد وزارت مسكن و شهرسازی و تصویب شورای عالی شهرسازی خواهد بود و چون در ماده 3 قانون مذكور به طور كلی تعیین سیاست‌های شرسازی در سراسر كشور اعم از داخل و خارج از محدوده شهرها به عهده‌ی وزارت مسكن و شهرسازی واگذار گردیده و بر طبق ماده 8 قانون فوق‌الذكر تصویب آئین‌نامه‌های اجرایی آن از وظایف و اختیارات هیئت وزیران مقرر شده است. آئین‌نامه مزبور تحت عنوان "آئین‌نامه مربوط به استفاده از اراضی و احداث بنا و تاسیسات در خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها" در تاریخ 27 اردیبهشت ماه 1355 به تصویب هیئت وزیران رسیده و ابلاغ گردیده است.
به موجب ماده 3 آئین‌نامه فوق‌الذكر تفكیك و تقسیم اراضی واقع در خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها به قطعات كمتر از بیست هكتار در مورد شهرك‌ها تابع ضوابط و دستورالعمل‌ مربوط و در مورد اراضی غیرشهرك تحت شرایط و ترتیبات زیر مجاز خواهد بود.
هدف از تفكیك اجرای طرح مشخصی باشد كه طبق مقررات مربوط مورد موافقت مراجع ذیربط قرار گرفته باشد.
مساحت قطعات تفكیكی معادل و متناسب با اجرای طرح مورد نظر باشد.
انجام عملیات ساختمانی با تاسیساتی طرح در زمین مود نظر امكان‌پذیر بوده و مغایرتی با ضوابط تعیین شده در ماده 4 همان آئین‌نامه در مورد ایجاد ساختمان‌ها و تاسیسات نداشته باشد.
نظر وزارت كشاورزی و منابع طبیعی یا واحدهای تابع آن وزارت كه اختیارات لازم به آنها تفویض شده باشد مبنی بر عدم قابلیت تولید زراعی اراضی و اقتصادی نبودن بهره‌وری كشاورزی از زمین مورد نظر و مناسب بودن آن برای اجرای طرح نسبت به اراضی دیگر همان حوزه كشاورزی اعلام شده باشد.
تقاضا و نقشه تفكیكی ضمن رعایت كلیه شرایط بالا مورد تصویب مراجعی كه در حوزه هر استان اختیار صدور پروانه‌های ساختمانی را در خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها دارند قرار گرفته باشد.
در تبصره 1 همین ماده مقرر شده است ادارات ثبت مجاز نخواهند بود هیچ نوع تقاضای تفكیكی را به قطعات كوچكتر از 20 هكتار قبل از اینكه مورد تصویب مراجع فوق قرار گرفته و ابلاغ شود بپذیرند و نسبت به آن اقدام كنند و نیز به موجب تبصره 2 ماده فوق‌الذكر در محدوده مسكونی روستاها صدور اجازه تفكیك با رعایت قوانین جاری كشور در حدود نیازهای سكونتی و اجتماعی روستا به عهده وزارت تعاون و امور روستاها یا واحدهای تابعه آن وزارت كه اختیارات لازم به آنها تفویض شده باشد خواهد بود و طبق ماده 9 همین آئین‌نامه تعیین محدوده مسكونی هر روستا به عهده وزارت تعاون و امور روستاها می‌باشد. (وزارت تعاون و امور روستاها بعداً منحل و امور آن در این قبیل مسائل به وزارت كشاورزی و منابع طبیعی واگذار گردید و وزارتخانه اخیرالذكر بعداً به نام وزارت كشاورزی و عمران روستایی تغییرنام یافت.)[1]
ماده 14 آئین‌نامه فوق‌الذكر انجام عملیات مربوط به تفكیك ثبتی اراضی شهرك‌ها را منوط به اتمام عملیات زیربنایی و صدور پروانه بهره‌برداری و اجازه تفكیك نموده و اضافه شده است كه برحسب مورد ممكن است عملیات اجرایی زیربنایی و صدور پروانه بهره‌برداری و اجازه تفكیك در مورد اراضی شهرك‌ها به مراحل مختلف تقسیم گردیده پس از خاتمه عملیات هر قسمت پروانه بهره‌برداری و اجازه تفكیك نسبت به آن قسمت صادر و به احداث‌كننده شهرك تسلیم شود. همچنین در مواردی كه به تشخیص كمیسیون مقرر در ماده 13 آئین‌نامه فوق‌الذكر ایجاب كند می‌توان پروانه بهره‌برداری را از لحاظ امكان تفكیك و فروش قطعات ساختمان‌ها و اراضی قبل از اتمام عملیات اجرایی زیربنایی نسبت به هر قسمت از شهرك صادر نموده مشروط بر اینكه از متقاضی تضمین كافی كه ترتیب آن در دستورالعمل مربوط مقرر خواهد گردید برای اتمام عملیت زیربنایی قسمت‌های مذكور اخذ شود.
در مورد دستورالعمل‌ مربوط تبصره ماده 12 آئین‌نامه مقرر نموده كه توسط وزارت مسكن و شهرسازی تهیه و پیشنهاد گردیده به تصویب شورای عالی شهرسازی و معماری ایران برسد و این دستورالعمل در تاریخ 17 اسفندماه 1356 از تصویب گذشت.

نوشته شده در تاریخ دوشنبه 18 بهمن 1389    | توسط: وحید محمدی    | طبقه بندی: مطالب شهرسازی،     | نظرات()